不動産売却を行いたいと思っても、まだ住宅ローン残債があれば、ローンの返済が完了するまで、不動産売却はできないと思っている人は多いのではないでしょうか。

不動産の価値を査定したときに、売却額より、不動産の価格が下回ってしまうオーバーローンの状態になってしまうこともあります。
今回は、不動産売却を行いたいときに、まだローン残債があるときに知っておきたいことについて詳しく解説したいと思います。

住宅ローン残債がある状態でも、マンションや家など不動産売却を行うことや、売却活動を始めることは可能です。しかし、損益にならないためにも、注意したいことをしっかり把握しておきましょう。

ローンが残っていても売却できる

結論からいえば、ローン残債がある不動産であっても、不動産売却は可能です。住宅ローンの返済期間中は引っ越しができないということはありません。

しかし、ローン残債がある状態で買い替えをしたいときには、条件があることも確かです。

その一つが、住宅ローンを返済中であっても不動産売却を行うことや売却活動を行うことは可能ですが、売買契約が完了するときにはローンを完済した状態であることです。

つまり、買い主に物件を引き渡すときには、ローンを完済していなければなりません。
このため、資産で完済できない場合には、売却した収入によって完済する必要があります。

住宅ローンには抵当権があります。ローンの返済が滞った場合には、残債を回収する目的で、抵当権が行使され、物件が差し押さえられます。

ローンが完済されていない物件を買い主に引き渡してしまうと、買い主に抵当権が行使されるリスクが発生してしまうため、ローンを完済する必要があるということです。

アンダーローンとオーバーローン

ローン残債が残っている物件には二つの状態が起きます。

アンダーローンとオーバーローンと呼ばれるもので
* アンダーローンとは、家の売却価格がローン残債を上回る
* オーバーローンとは、ローン残債が家の売却価格を上回る
ことを言います。

それぞれ、どのような状態であるか、詳しく解説したいと思います。

アンダーローンって何？

アンダーローンとは、住宅ローン残債を不動産売却で得た金額で支払いが可能な状態を言います。
ただし、売却で得た利益がローンを完済しても残る場合には、譲渡所得税がかかることがあります。

アンダーローンの場合は、住宅ローンの完済が可能ですから、一括完済したときに抵当権が抹消されます。

ここで注意したいのは、抵当権の抹消手続きを行わないと、ローンが完済されていないものとして取り扱われてしまうことです。

オーバーローンって何？

アンダーローンに対して、オーバーローンとは、不動産売却によって得られる利益より、ローン残債が上回っている状態を言います。

つまり、売却したことによる利益だけでは、住宅ローンを完済することができず、手持ちの資産を持ち出して完済しなければ、抵当権を抹消できず売却することができない状態です。

ほとんどの場合、ローン残債は分割返済はできません。このため、ローン残債は、一括で返済することが求められます。

このため、売却で得た利益によって、ローンを完済できない場合には、手持ちの資産を持ち出してローンを完済する必要がある状態をオーバーローンと言います。

注意したいこと

では、住宅ローン残債がある不動産を売却したいときには、どのようなことに注意すれば良いのでしょうか。

ローンが残る物件では
* ローンの残高
* 売却額で返済可能か
* 税金はどの程度掛かるか
などに注意する必要があります。

それぞれどのようなことなのか、詳しく解説しましょう。

ローンの残高

ローン残債がある状態で不動産売却を行うときには、まず、ローンの残高がいくらなのかを明確に知っておきましょう。
おおよその金額ではなく、明確な金額を把握しておく必要があります。

この金額が把握できていなければ、売却したい不動産でいくらの利益があれば良いのかがわからなくなってしまいます。
売却額でローンの完済ができない場合には、資産を持ち出して完済しなければなりません。

そのためにも、ローンの残高を知る必要があります。
売買契約を結べたにも関わらず、ローンを完済できない場合には、契約不履行となり、損害賠償を求められる可能性もあります。

そういった事態を避けるためにも、いくらの残高を返済する必要があるのかを明確に把握しておきましょう。

売却額で完済できるか

不動産売却を行いたいと思ったときに不動産の査定額が、ローン残債を大きく上回った場合には、大きな問題はなく売却活動を始めることができます。

しかし、査定額がローンの残高とほぼ変わらない場合などには、ローンを完済できない可能性があるため、持ち出す資産の計画などを立てなければなりません。

また査定額は不動産会社によって異なることも多いため、少なくとも数社に査定してもらう必要があります。
物件の一括査定を引き受けている不動産会社もありますから、利用することをおすすめします。

さらに時期によって、不動産の査定額が変動することもあります。
いつ売却することが最も良いのかなどは、不動産売買を専門とする業者に相談すると良いでしょう。

税金や諸経費を忘れずに計算する

不動産売却には、税金や諸経費が掛かります。

不動産の売却を検討するときに、売りたい額や実際にどの程度の額で売れるかなどを計算して、どのようにすれば良いか検討する人は多いでしょう。

しかし、忘れてしまいがちなことは、不動産売却には税金や諸経費がかかることです。
不動産売却では、ローン残債がある場合に、ローンを完済する必要があります。

しかし、それ以外に
* 不動産会社に依頼すれば、仲介手数料
* 譲渡所得税
* 抵当権と取り外すための費用
* 抵当権抹消登記費
* 登記手続きを司法書士へ依頼した場合の報酬
* 物件のハウスクリーニング
などの費用が発生します。

ほかにも、不動産売却による利益額に応じた収入印紙や各証明書の発行の手数料なども発生します。

これらを計算に入れることなく、単に売却額とローンの残高だけを検討していると、払うべき額が計算以上になってしまうということが起きます。

まとめ

今回は住宅ローン残債があっても、不動産売却を行いたいときに知りたいことを詳しく解説しました。
売却したい不動産に住宅ローン残債がある場合には、ローンを完済している状態で、買い主に引き渡さなければなりません。

ローンが完済できていないと、契約不履行になりかねませんから、注意が必要です。

このためにも、ローンを完済できていない不動産を売却したいと思ったときには、より高値で売却してくれる不動産会社を見つけたいものです。

不動産売却に精通している業者に相談し、査定を依頼してみてはどうでしょうか。