不動産売却を不動産会社に依頼し、売却できたときに支払うのが「仲介手数料」です。

しかし、この仲介手数料を巡るトラブルが度々みられます。

そこで、不動産売却時には仲介手数料の相場や知識を知っておくのがおすすめです。

 

不動産売却時の仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売却が成立したときに、売主と買主の双方が支払う手数料を指します。

不動産売却が確かになったときに支払いが発生する成果報酬制で、不動産の売買が成立してはじめて発生するものです。

 

この章では、仲介手数料とは何に対する手数料なのか、また相場はどのくらいなのかを説明します。

 

相場を知っておけば、この記事の後半で紹介する法外な仲介手数料を請求する悪質な不動産会社の被害に遭わずに済むでしょう。

 

不動産会社へ仲介手数料を支払う理由

不動産売却時には、売主と買主の間を仲介してさまざまな業務を行います。

その業務への対価として支払われるのが、仲介手数料です。

 

不動産会社が執り行う主な仲介業務は、以下の通りです。

 

【不動産会社が行う主な仲介業務】

・売却しようとしている不動産の査定

・不動産の売買活動

・購入希望者に対する物件の案内

・売買条件の交渉

・物件の物理的状況などを説明する重要事項説明書の作成

・買主と売主が締結する売買契約書類の作成

・買主への重要事項の説明

・買主の住宅ローン手続きへの同行

・買主への不動産の引き渡し

 

上記は不動産の売買には欠かせない業務です。

不動産を個人で売買するという人もいますが、売買契約を個人で作成したり、売主が契約不適合責任を負ったりしなければならず、現実的ではありません。

よって、不動産会社に業務を委託するのが一般的です。

 

不動産売却における仲介手数料の相場

では、不動産売却の仲介手数料の相場はいくらなのでしょうか。

仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、仲介手数料の上限が相場となっています。

 

仲介手数料には、法律で定められている上限額があります。

仲介手数料の上限額の範囲内であれば、不動産会社は自由に手数料を設定できますが、ほとんどの不動産会社は上限額を仲介手数料として設定しています。

 

上限額は、以下の方法で算出できます。

【仲介手数料上限額の算出方法】

売買価格のうち200万円以下の部分：売買価格×5.5%

売買価格のうち200万円～400万円以下の部分：売買価格×4.4%

売買価格のうち400万円以上の部分：売買価格3.3%

※消費税10％含む

参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

 

例えば、不動産価格が1,000万円の場合は、以下のように1,000万円を「200万円」「200万円「400万円」に分けて仲介手数料を算出します。

（例）不動産価格1,000万円の場合

200万円以下の部分：200万円×5.5% = 11万円

200万円超〜400万円以下の部分：200万円×4.4％＝8万8,000円

400万円超の部分：600万円×3.3% = 19万8,000円

仲介手数料の合計：39万6,000円

よって、仲介手数料の上限及び相場は36万6,000円です。

 

仲介手数料に消費税がかかる理由

上記の仲介手数料の上限（相場）を算出する方法にも記載したように、仲介手数料には消費税が課税されます。

 

仲介手数料に消費税が課税されることに、違和感を持つ方もいらっしゃるかもしれません。

そこで、消費税の課税対象について解説します。

 

消費税とは、主に以下の条件を満たす物またはサービスに対して課税されます。

・事業者が事業として行う取引

・対価を得て行う取引

・資産の譲渡など

参考：国税庁「№.6105課税の対象」

 

仲介手数料は上記のうち「対価を得て行う取引」に該当するため、消費税が課税されます。

 

仲介手数料を支払うタイミング

では、仲介手数料はいつ支払えば良いのでしょうか。

一般的には、仲介手数料を支払うタイミングは以下の通りです。

 

1.買主と売買契約を締結するとき

2.買主への不動産を引き渡すとき

 

上記のどちらかで支払うのではなく、売買契約締結時と不動産引き渡し時の2回に分けて、不動産会社へ支払います。

 

不動産のなかには、上記とは異なるタイミングで仲介手数料を請求する場合があります。

よって、事前に仲介手数料を支払うタイミングを確認しておくと良いでしょう。

 

尚、前述したように仲介手数料は不動産の売買が成立してはじめて発生するものです。

売却できていないにもかかわらず、仲介手数料の支払いを求められた場合は、トラブルに発展する可能性があります。

提示された仲介手数料が相場価格であっても、支払うタイミングにご注意ください。

 

不動産売却の仲介手数料に関わるトラブル

ここでは、不動産売却の仲介手数料に関するトラブル事例を紹介します。

どのようなトラブルがあったかを知っておけば、事前に対策を講じられるでしょう。

法外な仲介手数料の請求

前述したように、仲介手数料は法律によって上限額が定められており、この上限額が仲介手数料の相場になっています。

しかし、なかには法外な仲介手数料を請求する悪質な不動産会社も存在しますから、注意が必要です。

 

不動産売却の際に仲介手数料を提示されたときには、提示額を鵜呑みにせず、ご自身で計算してみると良いでしょう。

また、不動産売却の仲介手数料の相場を把握しておけば、この手のトラブルを防げます。

 

仲介手数料獲得が目的の囲い込み

意図的に不動産の情報をシャットアウトする場合があり、これを「囲い込み」といいます。

 

不動産売却を依頼された不動産会社自身が自社で買主を見つけられれば、売主だけでなく買主からの仲介手数料を得られるため、囲い込みをするのです。

 

囲い込みをされてしまうと、売りに出している不動産が他の不動産会社の目に留まらず、買主が見つかりにくくなります。

 

なかなか不動産が売れないというときには、

・該当の不動産の広告が出されているか

・レインズに登録されているか

…を確認しましょう。

 

レインズ（REINS）とは、不動産取引を行うためのシステムで国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。

 

不動産がレインズに登録されると「登録証明書」が発行されますので、不動産会社から取り寄せて記載のURLにログインすれば、登録情報が確認できます。

不動産会社が使用するシステムで、一般的には公開されていませんが、売主に限りレインズの情報を閲覧できます。

 

まとめ

不動産売却の仲介手数料は法律で定められた上限額が相場で、これ以上の仲介手数料を請求されることはありません。

しかしなかには、悪質な不動産会社が相場以上の高額な手数料を請求するケースが見られます。

また、売主と買主の双方からの仲介手数料を得たいがために、囲い込みをする不動産会社も存在します。

 

しかし、仲介手数料の相場や知識を知っておけば、こういった不動産売却時のトラブルを防げるでしょう。