不動産売却の際には契約を取り交わす必要があります。

契約は一度締結すると、簡単に解除することは簡単ではありません。

そこで不動産売却における注意点をまとめました。

注意点に留意して契約を締結すれば、不動産売却に起こりうるトラブルも防げるでしょう。

 

不動産売却で締結する契約の種類2つ

不動産売却の際には、どのような契約が発生するのでしょうか。

一般的には、次の2つの契約を締結します。

 

1.媒介契約

2.売買契約

 

次からは、それぞれの契約がどのようなものなのか、また契約時の注意点について解説します。

 

1.媒介契約とは

「媒介契約」とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼するときに、売主と不動産会社（宅地建物取引業者）の間で締結するものです。

 

不動産売却は個人で買い手を探して売却することが現実的ではないため、一般的には不動産会社に購入希望者を探してもらって売却します。

その際、何らかのトラブルが発生しないよう、営業活動の条件や売却できたときの報酬金額などを決め、媒介契約という形で予め取り交わしておくのです。

 

媒介契約の種類3つ

媒介契約には次の3つの種類があります。

それぞれ条件が異なりますので、契約前に違いを知っておきましょう。

 

1.一般媒介契約

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約形態です。

依頼者が自分自身で購入希望者を見つけて、売却することも可能。

レインズへの登録義務は任意であるうえ、不動産会社から依頼主への販売状況の報告義務もありません。

 

2.専属専任媒介契約

不動産売却の仲介は1社のみに制限されます。

また、売主が自分自身で購入希望者を見つけた場合も、不動産会社を媒介して取引しなければなりません。

不動産会社は媒介契約締結の翌日から5日以内に、業者間で不動産情報を共有するレインズへの登録が義務付けられており、依頼主へ7日に1回以上の販売状況の報告をすることが必要です。

 

3.専任媒介契約

専属専任媒介契約同様に、仲介を依頼できる不動産会社は1者のみに絞られます。

しかし、自分で購入希望者を見つけて売却することが可能です。

また、レンズへの登録は媒介契約締結の翌日から7日以内で、依頼者への販売報告は14日に1回以上の頻度になります。

 

媒介契約締結時の注意点3つ

次からは、媒介契約を締結するときの注意点を紹介します。

 

注意点1.契約する不動産会社は4社まで（一般媒介契約）

一般媒介契約を締結する不動産会社は、4社までに留めておくのがおすすめです。

 

多くの不動産会社と契約すれば、不動産売却の情報が素早く広く拡散されて、多くの人の目に留まりやすくなるでしょう。

しかし、契約する不動産会社が多すぎると対応に追われ、負担に感じる可能性があります。

 

よって、契約する不動産会社は4つまでに絞ったほうが効率よく売却できるでしょう。

 

注意点2.信頼できる不動産会社か見極める

不動産売却の仲介業務を依頼する不動産会社は、信頼でき、優良な業者を選びたいものです。

特に、専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結する場合は、1社にしか仲介業務を依頼できませんから、不動産会社選びは重要です。

 

主に次のポイントをチェックして選ぶと良いでしょう。

 

・不動産の売却査定額の根拠

・不動産売却プランの内容

・過去の取引実績

 

注意点3.仲介手数料を確認する

仲介手数料とは不動産が売却できたときに、仲介を依頼した不動産会社へ支払う報酬で、売主と買主の双方が支払います。

この仲介手数料には、国土交通省により上限が定められていますが、なかには上限を超えた仲介手数料を求める不動産会社も存在しますので、注意が必要です。

 

よって、媒介契約書に記載されている仲介手数料が、次の上限金額を超えていないか、確認しましょう。

 

不動産価格のうち200万円以下の部分：取引額の5.5%

不動産価格のうち200万円～400万円以下の部分：取引額の4.4%

不動産価格のうち400万円以上の部分：取引額の3.3%

※消費税10％含む

 

参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

 

2.売買契約とは

売買契約とは、売却しようとしている不動産の購入希望者が購入を決めたときに締結します。

 

簡単にいうと、

 

・売りに出している不動産を購入希望者が代金を支払って買い取る

・売主は不動産の所有権を買主に移転する

 

…という約束をすることです。

 

売買契約書は、媒介契約を締結した不動産会社が作成します。

 

不動産売買契約の注意点3つ

不動産売買契約の注意点は次の3つです。

 

注意点1.契約不適合責任の発生を防ぐ

不動産売却における「契約不適合責任」とは、売主が買主へ引き渡した不動産が、契約内容に適合していない場合に、売主が負うべき責任のことです。

 

例）不動産購入後にシロアリ被害が発覚した。しかし、購入前に売主からシロアリ被害については聞かされていなかった。

 

この場合、売主が補修を負担しなければなりません。

もし、買主が補修を求めたにも関わらず、売主が応じない場合は代金減額や損害賠償を請求できます。

 

発見が難しい不具合であっても、契約不適合責任に問われてしまいますから、注意が必要です。

売買契約書には、契約不適合責任を負う期間や範囲を明確に記しておきましょう。

 

また、売却前に住宅診断を実施するなどして、前もって欠陥をあぶり出し修繕しておくことで、契約不適合責任を問われるような事態に陥るのを防げます。

 

注意点2.買主のローン審査否決に備える

売買契約を締結したものの、買主のローンの審査が通らないというトラブルは度々見られ、ローンの審査否決は注意点の一つです。

買主がローンを組めない場合は、売買契約を解除し、また新たに売却活動をしなくてはなりません。

 

可能であれば、契約締結前に買主がローンを組めるか確認してみましょう。

また、買主がローン審査が否決されてしまったときに、売買契約を解除できる「ローン特約」の内容について、予め確認しておくことも重要です。

 

注意点3.売買契約解除する場合は？

売買契約締結後であっても、どのような理由であっても契約は解除できます。

しかし、以下のように契約解除の際には支払いが生じることを念頭に置いておきましょう。

 

・売主が契約解除を申し出る場合

買主に対して手付金の倍額を支払わなければなりません。

尚、手付金とは売買契約締結時に買主から売主に支払われるもので、売却価格の5〜10%が相場です。

 

・買主が契約解除を申し出る場合

売買契約の取り交わしの際に支払った手付金は、返金されません。

 

まとめ

不動産売却の契約締結時には、この記事で紹介した注意点を念頭に置いておくことをおすすめいたします。

スムーズに売却活動ができるだけでなく、不動産売却時に度々発生しているトラブルに発展することを防げるでしょう。

不動産売却の契約で不明なことや気になることは、小さなことでも不動産会社に確認してみてください。