家やマンション、土地などの不動産売却は手続きが複雑なうえ、動くお金も大きいため、トラブルが発生してしまうことはめずらしくありません。

では、どのように対策を講じたら、不動産売却に関するトラブルを防げるのでしょうか。

この記事では、不動産売却時のトラブル事例と回避する対策を紹介します。

 

事例1.仲介手数料に関するトラブル

仲介手数料とは、不動産売却の仲介業務に対する手数料のこと。

売主と買主の双方が仲介を依頼した不動産会社に支払います。

 

悪質な不動産会社によって、次から紹介するような仲介手数料に関するトラブルが発生しています。

 

高額な仲介手数料を請求されたケース

仲介手数料は法律で上限が決められているにもかかわらず、上限額を超えた高額な仲介手数料を請求されたという事例があります。

 

不動産売却時には、以下の国土交通省が定める仲介手数料の上限を知っておくと良いでしょう。

万が一、法外な仲介手数料を請求されても対処できます。

 

不動産価格のうち200万円以下の部分：取引額の5.5%

不動産価格のうち200万円～400万円以下の部分：取引額の4.4%

不動産価格のうち400万円以上の部分：取引額の3.3%

※消費税10％含む

 

参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

 

売却できていないのに仲介手数料が請求されたケース

不動産売却ができてもいないのに、不動産会社から仲介手数料を請求されたという声も耳にします。

 

原則、不動産売却の仲介手数料は以下のタイミングで2回に分けて支払います。

 

1.売り出していた不動産の買主との売買契約の締結時

2.買主への不動産引き渡し時

 

これらのタイミングより前に、不動産会社から仲介手数料が請求されても支払う義務はありません。

 

仲介手数料に関するトラブル対策

不動産売却をする不動産会社と締結する媒介契約書には、以下を明記してもらうことで、仲介手数料に関するトラブルを防げます。

 

・仲介手数料の計算方法、及び金額

・仲介手数料支払いのタイミング

 

事例2.囲い込みによるトラブル

「囲い込み」とは、自社のみで売却と購入を成約しようとする行為です。

不動産業者が売主から不動産の売買仲介を依頼されたときに、意図的に情報を公表しないのです。

 

不動産会社が囲い込みをする理由は、売主と買主の両方から仲介手数料を得られるためです。

 

仮に、

 

・不動産売却を依頼された不動産会社をA社

・まったく別の不動産会社をB社

 

…とし、以下の状況になったとします。。

 

・A社が不動産会社が売却不動産情報を登録する「レインズ」に不動産を登録

・B社がレインズから不動産を見て、買主を見つけた

 

この場合は、仲介手数料は以下のように支払われます。

 

・売主はA社に仲介手数料を支払う

・買主はB社に仲介手数料を支払う

 

しかし、A社が買主を見つければ、売主と買主の双方から仲介手数料を支払ってもらえます。

自社で買主を見つけるために、囲い込みをするのです。

 

囲い込みをされてしまうと、他社からの問い合わせが制限され売却活動が長期化するばかりか、不動会社から値下げを提案されてしまうことも。

売り手にとっては、デメリットしかありません。

 

一方、不動産会社は売主・買主双方からの仲介手数料を手に入れられるため、あえて売却活動期間を引きのばそうとすることもあります。

 

囲い込みを禁止とする不動産会社は増えてきているものの、未だに囲い込みをする不動産会社もあります。

 

囲い込みによるトラブル対策

不動産会社は、不動産の売却を依頼されたら、その不動産のデータをレインズに登録します。

よって、レインズの登録情報を確認すれば、囲い込みをされているか確認できます。

レインズの登録情報の確認方法は以下の通りです。

 

1.不動産がレインズに登録されると発行される登録証明を不動産会社からもらう

2.登録証明書に記載されているURLにアクセスし、ID・パスワードを入力して、登録を確認する

 

不動産をレインズに登録しても、囲い込みをするためにレインズから不動産を削除する不動産会社もいますので、定期的にチェックすると良いでしょう。

 

囲い込みのために、売りに出している不動産の広告あえて出さないこともありますので、広告の有無を確認するのも有効です。

 

事例3.隠れた瑕疵に関するトラブル

隠れた瑕疵（かし）とは、以下のような発見が難しい欠陥や不具合のことです。

 

・雨漏り

・床下浸水

・アスベスト

・シロアリ

 

売却後にこれらに隠れた瑕疵が見つかった場合は、民法「契約不適合責任」が発生して賠償請求される可能性があります。

 

隠れた瑕疵のトラブル対策

隠れた瑕疵は発見不可能な不具合ですが、契約不適合責任に問われてしまいます。

よって、売却前には次に紹介する対策を講じましょう。

 

・住宅診断（ホームインスペクション）を実施し、欠陥があれば売却前に修繕する

・契約不適合責任を負う期間・範囲を明確に定め、売買契約書に記載する

・不動産の不具合があれば、小さなものでも記載する

 

事例4.契約解除の手付金に関するトラブル

不動産売却のトラブルのなかで最も多いのが、契約解除に関するものといわれています。

 

売買締結後であっても、理由に関わらず解除は可能です。

しかし、支払った手付金は「解約手付」とされ、売主から返金されません。

これに対して、トラブルとなった事例がありますから、対策を講じた方が良いでしょう。

 

尚、売買契約締結後に売主が契約解除を申し出る場合は、買主に対して手付金の倍額を支払います。

 

契約解除の手付金に関するトラブル対策

売買契約を締結する前に、手付金の扱いなど契約解除に関する内容を明確に取り決めておきましょう。

売主にもその内容を伝え、同意を得ておけば手付金に関するトラブルを防げます。

 

事例5.買主のローン否決によるトラブル

買主のローン審査が通る前に売買契約を締結してしまうと、トラブルに発展してしまう場合があります。

 

売買契約をし手付金も支払われたものの、ローンの審査が下りなかったために、残額の支払いができなくなるというものです。

 

それにより、前述した売買契約を解除する必要があり、新しい買主を探さなくてはなりません。

トラブル対処に時間を取られて、なかなか売却活動を再開できなくなってしまうでしょう。

 

買主のローン否決によるトラブルに対する対処法

・売買契約締結の前に買主がローンを組めるか、確認を促す

ローンを組めるか否かは売主には、予測ができません。

ローンを組む買主本人に確認をしてもらうことで、トラブルを防げるでしょう。

 

・ローン特約の内容について買主・売主双方で合意を得ておく

ローン特約とは、買主のローン審査が通らなかった場合、売買契約を解除できる条項のことです。

売買契約解除の際、手付金の取り扱いとキャンセル料、残額の支払いについて、確認をしておきましょう。

 

まとめ

不動産売却時に発生するトラブル事例とそれを防ぐために売主が留意しておきたいポイントをまとめました。

しかし、これらのトラブルは良心的な不動産会社を選ぶことでも防げます。

適正な仲介手数料を設定しますし、囲い込みなどをすることもありません。

そればかりか、さまざまなトラブルを回避できるよう、先回りして手を打ってくれるでしょう。

そのためには、複数の不動産会社に相談して比較するのがおすすめです。