不動産売却を検討しているけれど、何から始めたらよいかわからないという方は多いのではないでしょうか。

 

そこで不動産売却の流れと各フェーズで必要な書類を解説します。この記事を読んで不動産売却のおおよその流れを把握しておくだけでも、スムーズに不動産売却の手続きができるでしょう。

 

不動産売却の流れ1.売却価格を調査する

不動産を売却しようと決めたら、まず「いくらで売れるか」を調べましょう。

不動産の売却価格は主に以下のような要素で決まります。

 

・立地

・面積

・築年数

・間取り

・方角

・物件の付加価値

 

売ろうとしている物件の相場価格は、次に紹介するシステムで調べられます。

 

1-1.土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が運営するWebサイトで、過去に実際に行われた取引価格や都道府県ごとの基準値ごとの価格を閲覧できます。

 

売却しようとしている不動産がどのくらいの価格で売れるのか、おおよその目安となるでしょう。

 

1-2.レインズ　マーケットインフォメーション

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトがこちらのレインズ・マーケットインフォメーションです。

 

実際に売却が行われた不動産の成約価格などの取引情報を検索できるサイトです。直近1年の取引情報が縦軸が価格、横軸が築年数からなるグラフ化されており、視覚的にも価格の目安が把握できます。

 

不動産売却の流れ2.不動産会社に査定を依頼する

不動産の正確な売却価格は、不動産会社に算出してもらわなければわかりません。よって、大まかな価格を把握でき、不動産売却の意志が変わらなければ不動産会社に査定を依頼しましょう。

 

不動産会社の査定は以下の流れで行います。

 

1.簡易査定（机上査定）

不動産会社のWebサイトから査定の申し込みができます。

売却しようとしている不動産の情報を入力すると、不動産会社から査定結果が届きます。

 

売却価格やサービスなどは不動産会社によって異なりますので、複数の会社に依頼すると良いでしょう。

 

2.現地調査（訪問査定）日の決定

詳細な売却価格を決めるために現地調査を実施します。

不動産会社と所有者との間で訪問日を決定しましょう。

 

3.不動産査定に必要な書類の準備

不動産の査定を依頼するときには、以下の書類が必要です。

 

・登記簿謄本（登記事項証明書）

・測量図

・建物に館する図面

 

これらは自分自身で用意できますが、不動産会社が取得してくれるケースもあります。

 

4.訪問査定（現地調査）

不動産会社の担当者が実際に不動産を見て、次を確認します。

 

・土地・建物の状態

・インフラ

・管理状況

・周辺環境

・権利関係

 

売却する不動産だけでなく、周辺の環境やインフラも確認します。閑静な住宅街である、交通の便が良いといったメリットがあれば、良い価格を付けてもらえる可能性があります。

 

不動産売却を近隣の方に知られたくない場合は、事前に担当者に伝えておくと配慮してもらえ、安心です。

 

不動産売却の流れ3.契約に必要な書類の準備

次に開設する不動産会社との媒介契約の締結に必要な書類は、早めに用意しておきましょう。なぜなら、取得に時間がかかるものがあるためです。

 

【戸建ての売却に必要な書類】

・土地の実測図

・土地の境界が確認できる資料

・建物の設計図書（確認申請図または竣工図などの建物図面）

・建築確認申請書および建築確認済証

・検査済証

 

上記に加えて、あれば越境の覚書も提出しましょう。

 

【マンションの不動産売却に必要な書類】

・分譲時のパンフレット

・マンションの管理規約

・マンションの使用細則

 

不動産売却の流れ4.不動産会社と媒介契約を締結する

不動産売却を委託する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。

査定金額はもちろんのこと、担当者との相性や対応状況などを基準として、信頼してまかせられる不動産会社を選び契約を締結しましょう。

 

媒介契約には次の３種類があります。

 

・一般媒介契約

・専属専任媒介契約

・専任媒介契約

 

専属専任媒介契約と専任媒介契約は不動産会社1社としか、不動産売却依頼の契約を締結できませんが、一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結べます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、不動産所有主への売状況の報告頻度や、レインズへの登録期限です。

 

不動産売却の流れ5.売却の営業活動を開始

契約が締結したら、不動産会社が不動産売却のための営業を始めます。

レインズや社内外のWebサイト、広告などに物件を掲載するとと同時に、不動産会社が登録している購入希望者へ物件の情報を発信して、買い手を探します。

 

一方、不動産所有者は内覧希望者に向けて準備をしましょう。

良い状態で物件を見てもらえるよう、掃除をしたり荷物を片づけておくなどして、内覧者に良いイメージを持ってもらうことが大切です。

 

不動産売却の流れ6.売買契約の締結

買主が現れたら、売買契約を締結します。売買契約の流れは次の通りです。

 

1.重要事項説明

2.売買契約の締結

3.手付金の支払い

 

宅地物件取引士が重要事項説明をし、売主と買主が合意してから契約書に署名・捺印をして契約締結し、買主が売主に手付金を支払います。

 

売主は不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があり、仲介手数料の50％を売却契約締結時に支払う場合が多いです。

 

不動産売却の流れ7.買主への引き渡し

引き渡しは以下の流れで行います。

 

1.登記関連書類の確認

2.住宅ローンの実行（買主）

3.買主からの残代金を受領

4.仲介手数料の残額の支払い

5.抵当権抹消の手続き

6.鍵・関係書類の引き渡し

 

上記の「抵当権抹消」とは、不動産に付随している「抵当権」という、不動産購入時に金融機関が設定する担保を抹消する手続きのことです。不動産売却に伴い、この抵当権を抹消しなければなりません。

 

抵当権抹消の手続きの流れは以下の通りです。

 

1.金融機関に抵当権抹消の必要書類の交付を依頼する

2.金融機関から交付された書類と必要書類を揃え、法務局に提出する

 

抵当権抹消手続きに必要な書類

 

・登記済証または登記識別情報

・登記原因証明情報（抵当権解除証書）

・委任状（代理権限証明情報）

・金融機関の資格証明書

・抵当権抹消登記申請書

・登記事項証明書

・登記申請書

 

鍵を引き渡すと売却が完了しますので、引き渡し日までに部屋の中のものをすべて撤去しておく必要があります。

 

まとめ

不動産売却の流れを見てみると、手続きなどが複雑だと感じるかもしれません。しかし、売却の際には不動産会社が相談に乗ってくれるでしょう。不動産売却のプロですから、次に何をすべきか知り尽くしています。

 

また売却しやすくなる提案やアドバイスをしてくれる不動産会社もあります。このようなサポートは企業によって異なりますから、サポート内容を調べておいて損はないでしょう。