不動産売却を行うと、さまざまな税金が発生することを知っているという人は多いのではないでしょうか。

何らかの対策を行えば、節税に繋がることはわかっているものの、具体的にどのようなことを行えばいいのかわからず、結局何の対策も講じることができないままだったという人も少なくありません。

不動産売却を行うときには、節税だけではなく、税金の還付や特別控除が適用される場合もあります。
これらは、不動産売却を行ったあとに慌てて手続きをしなくてもいいように、不動産売却を行う前にきちんと知っておきたいものです。

今回は、不動産売却を行うときに役に立つ節税方法をわかりやすく解説したいと思います。実は税金の仕組みや経費計上の方法を知ることで、誰でも節税を行うことができることを知ってください。

税金のタイミング

不動産売却では、さまざまなタイミングで税金が発生します。同時ではないため、払い忘れが起きないように注意しましょう。

不動産売却に伴って発生する税金は、
* 売買契約時に印紙税
* 引き渡し完了時に抵当権抹消のための登録免許税
* 確定申告時に所得税と復興特別所得税
* 不動産売却を行た翌年の住民税
が発生します。

確定申告が必要になるのは、不動産売却を行った翌年であるため、忘れずに行うようにしましょう。
ここからは、それぞれどのタイミングで税金の支払いが発生するのか説明したいと思います。

印紙税

印紙税は、不動産売却の売買契約を交わすときに必要になります。売買契約書に添付するものと考えておくと良いでしょう。
印紙税は、不動産の売却額によって異なります。実際に印紙を購入して用意するのではなく不動産仲介会社が用意する場合もあります。

このため売主が用意するのか、印紙代だけを不動産仲介会社に支払うのかをあらかじめ確認しておきましょう。

抵当権抹消の登録免許税

抵当権抹消の登録免許税は、抵当権が抹消されるときに発生します。

不動産売買を完了しようとするとき、不動産に抵当権があるときには、引き渡しまでに抵当権を抹消しなければ引き渡しを完了することができません。

抵当権が設定されている物件で多くあるのが、住宅ローンが残っている場合です。住宅ローンが残っていても、不動産売却を行うことは可能です。

しかし、住宅ローンが完済した状態でなければ、引き渡しを行うことができない場合がほとんどです。このため、不動産売却で得た収入でローンを完済して、売買を完了させる人が多いです。

つまり、ローンを完済することで抵当権が外れ、抵当権抹消の登録免許税が発生するということです。

所得税、復興特別所得税、住民税

不動産売却では、譲渡所得が発生します。そして譲渡所得には、所得額に応じて、所得税、復興特別所得税や住民税が発生します。不動産売却によって、収入が生じた分、生じた額によって税金が発生すると考えるとわかりやすいでしょう。

ただし、それぞれの税金の支払いの額が自治体から通知される時期や支払いの時期が異なるため、忘れないようにしなければなりません。金額が大きい場合には、不動産売却によって得た収入から税金の支払いの分を残しておくようにしましょう。

確定申告をすることで、翌年の住民税が確定し、また所得税と復興特別所得税は確定申告を行ったときに発生します。

節税に繋がるもの

では、どのようなものが節税に繋がるのでしょうか。
節税のためは、譲渡に関して発生した費用をすべて計上することが大切です。

売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙代、登記費用を負担した場合の費用などは、不動産売却に関する経費としてわかりやすいと思います。

しかし、
* 売却活動のための広告費
* 土地や建物の正確な測量のための測量費
* 不動産売却を行うにあたって鑑定をした鑑定料
なども譲渡に関して発生した費用として計上できる項目です。

また、売ろうとする不動産を借りていた人がいた場合、不動産売却を行うために立ち退いてもらうために支払った引っ越し費用などがあれば、それも譲渡に関して発生した費用です。

さらに、
* 売却するために建物を修繕した場合の費用
* 取り壊した場合であれば取り壊し費用
なども経費としての計上が可能です。

また、
* 不動産売却を行うための交渉に必要となった交通費、通信費など
も譲渡に関して発生した費用として忘れずに計上しましょう。漏れなく計上することがポイントの一つです。

費用から除外されるもの

ただし、不動産売却に関するものでも経費として計上できないものもあります。
* 抵当権抹消ための費用
* 遺産分割を行ったときの支出
* 売却した不動産から移転するための購入費引っ越し費用
などは、不動産売却に関係するものであると考えるかもしれませんが、計上することはできません。また、
* 不動産売却に関係のない飲食代、交通費、宿泊費
などは不動産売却と関係ないものは除外され、計上することができませんから、注意しましょう。

不正な計上は処罰の対象になる場合もあります。

取得費がわかるもの

節税のためには、不動産を購入したときの売買契約書など、取得費が明確にわかる資料を用意することもポイントです。
しかし、購入時から年限が経っている場合などでは、当時の売買契約書が手元にないという場合も少なくありません。

また、途中で相続などで所有者を変更したという場合もあるでしょう。
取得費がわからない場合には、譲渡価額の5%という概算所得費を使いますが、この場合には、税金が多くなってしまう場合があります。

このため、所得費がわからないときには、
* 購入するときに仲介した不動産会社などから売買契約書の写しをもらう
* 通帳の出金履歴を確認して取得費を推測する
* ローンの金銭消費貸借契約書から取得費を推測する
などの方法で、確認すると良いです。

まとめ

今回は、不動産売却を行ったときに発生する税金と発生するタイミング、節税の方法などについてお話ししました。
不動産売却では、譲渡所得が発生することで、さまざまな税金が発生します。

しかし、細かく計上したり、譲渡益が発生した場合に控除を利用するなどすると節税をすることができます。また譲渡に損失が発生した場合には還付を受けることもできます。

どのような不動産を売却したのか、売却額や所得額はいくらだったのか、それによる利益はどの程度あったかなどによって、さまざまな節税対策があります。

制度や仕組みを把握して、支払う税金を節約してみてはどうでしょうか。