不動産売却のときには税金面も考えよう

不動産売却を行うときには、査定額や売却の手続きに気を取られてしまうものです。しかし、売却のタイミングによって税金を支払う額が異なるため、不動産売却に関する税金はあらかじめ把握しておく必要があります。

土地や建物を所有していた期間によって税率が変わる税金もあり、場合によってはタイミングをずらすことで支払う税金を抑えられます。
税金のことはよくわからないし、毎年のように制度が変わっていて、なかなか把握できないという人も少なくないでしょう。

そこで今回は、不動産売却における短期譲渡について、わかりやすく解説したいと思います。

所有期間によって発生する税金は異なる

土地や建物など不動産売却をしたときには、売却された代金から、不動産売却にかかった費用を差し引いた額に所得税や住民税が課税されます。つまり、不動産売却の金額から必要経費を差し引いた譲渡所得に対して税金が発生するということです。

このときの税率が不動産を所有していた期間によって異なるのです。

長期譲渡、短期譲渡に分けられ、不動産売却をした年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年以上であれば長期譲渡所得として、5年以下であれば短期譲渡所得として算出されます。

所得税

不動産売却によって利益が出た場合には、利益額に対して所得税が発生します。

所得税には、住民税や譲渡所得税などが適用されます。これらの税金は、戸建てやマンションという不動産の区分による税率の違いはほとんどありません。

また土地の場合でも種類の違いはありません。

相続などの場合には

不動産を取得するときは、不動産売却によるものでない場合も多くあります。

相続や譲渡などで土地や建物を取得した場合です。相続や譲渡などで取得した不動産は、譲渡所得にならないため、課税対象ではなく、申告の必要もありません。

ただし、相続税や贈与税の対象となるため、譲渡所得とは別の申告が必要です。

どのように算出される？

所得は、不動産売却によって発生するものではないことは、多くの人が知っているでしょう。所得は実は10種類に分けられます。この中には、給与所得や事業所得などが含まれ、所得がどの区分に属するかによって、課税方法が異なります。

また、課税方法には、総合課税と分離課税があり、所得の合計に対して税額を算出する場合には、総合課税が適用されます。
これに対して、不動産売却などによって一時的な多額の所得があった場合には、ほかの所得と分けて算出する分離課税が適用されます。

短期譲渡所得の場合には

では、短期譲渡所得では、どのように税額が算出されるのでしょうか。
短期譲渡所得に掛かる税金を算出するときには、税額を計算する前に、課税対象となる短期譲渡所得額を算出する必要があります。

課税対象となる短期譲渡所得額の算出方法は
不動産売却の譲渡価額‐（取得費と譲渡費用）‐特例控除額
で求められます。

この計算方法で算出された短期譲渡所得額に対して、短期譲渡所得の決められた税率を掛けると税額を算出できます。

短期譲渡所得の税額は
課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
で求められます。

定義のポイント

長期譲渡か短期譲渡かの定義は不動産を所有した期間によって決められることを先述しました。ポイントは「5年」です。
しかし、5年の期間をどう捉えるかが重要なのです。

長期譲渡か短期譲渡かを定義する期間は、不動産を取得した日から売却した日までを指すわけではありません。売却した日が属する1月1日にどの状況であったかが大切です。つまり、1月1日時点で「5年」を超えているかいないかが税率を変えるというわけです。

原則的に、不動産を取得した日は引き渡し日とされています。また契約した日と判断される場合もあります。ただし、新築の場合には、引き渡し日のみが取得した日とされるため、注意が必要です。

短期譲渡にはメリットもある

長期譲渡の期間に入ってから不動産売却を行うと税制面での優遇があり、メリットが多く感じるかもしれません。しかし、短期譲渡の不動産売却がデメリットであるというわけではありません。

短期譲渡の場合には控除が用意されていて、これが適用されれば税金の優遇が受けられる場合もあります。
また短期譲渡の場合では、不動産そのものに高値が付く場合が多いです。

不動産の価値を決めるときに重要となるのは築年数です。建物が古く劣化していたり、設備が古ければ価値が下がり、不動産の売却額は低くなります。

しかし、築年数が新しく、建物に大きな傷みがなかったり、設備が比較的新しければ、不動産としての価値が上がり、売却額が高く付くのです。また、立地条件によって付加価値が付く場合もあります。

このため、不動産を長く所有し売却したほうが必ずしもメリットがあるというわけではありません。

不動産会社に相談を

不動産売却を行う前に、税金を把握したり、土地や建物の取引について、知識を得ることは大切です。しかし、実際に査定をして売却活動を行うときには、信頼できる不動産会社です。不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。

売却を得意としている不動産会社を選び、その土地に詳しい不動産会社を選ぶと、より高値で適切なタイミングで不動産売却を行えます。不動産の価値や売却の方法などについて、信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

まとめ

不動産売却に慣れているという人はあまりいません。このため、契約の手続きだけではなく、税金に関してもわからないことが多くあります。また大きな金額が動くため、税金も高額になります。

不動産売却を検討するときには、どのタイミングで売却することが最善なのかをよく検討しましょう。不動産を取得してから5年以上か、5年未満かによって、長期譲渡と短期譲渡に分けられ、取得に際して掛かる税率が変わります。

ただし、短期譲渡には、不動産の売却額に高値が付きやすく、特別控除が適用される場合があるなどのメリットもあります。

どのような方法とタイミングで不動産売却を行うことが望ましいのか、信頼できる不動産会社に相談して不動産売却を進めてみてはどうでしょうか。

経験と実績のある不動産会社では税金のアドバイスを受けられ、さまざまな相談ができます。