不動産売却をすると

土地や建物の不動産売却はあまり頻繁に経験することではないかもしれません。そのため、わからないことが多いと感じる人もいるのではないでしょうか。

不動産売却を行うときには、どのようなものが必要であるかに加えて、かかる税金の種類や、税の算出方法を知っておくと良いでしょう。
不動産売却では、売却する時期がポイントです。

売却する不動産の所有期間によって税金が異なります。目安となるのは5年で、5年以上保有していた不動産売却をするときを長期譲渡、それ以前に不動産売却をするときには短期譲渡といいます。

今回は、長期譲渡について、わかりやすく解説します。

譲渡所得と譲渡損失

不動産売却をすると、利益または損益が出ます。不動産売却によって出た利益を譲渡所得、そのうち、譲渡所得は、通常の所得に加えた所得であるため、課税対象になります。

ただし、譲渡金額がすなわち課税対象となるわけではありません。課税対象になるのは、譲渡所得から売却のために必要だった経費を差し引いたものです。

通常の所得税は、給与所得などの合計である総所得に対して課税される金額が算出されます。しかし、不動産売却で利益を得た譲渡所得の場合は、ほかの所得とは分けて算出する方法が適用されます。

不動産を保有していた期間が反映される

譲渡所得は、不動産売却した不動産の所有期間が5年以上である場合には長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得として算出され、税率が異なります。

長期譲渡に該当するかは、不動産譲渡をした年の1月1日時点に、所有期間が5年以上であるかが基準となるため、実際に購入した日から数えて計算されるわけではないことに注意が必要です。

ただし長期譲渡や短期譲渡の税率は、不動産売却のときに適用されるものです。相続で不動産を得た場合には、相続人が不動産を得た日ではなく、不動産を相続する被相続人が不動産を取得した日が受け継がれます。

係る税金は

不動産売却によって得た譲渡所得にかかる税金は
・所得税
・住民税
・復興特別所得税
です。

このうち、長期譲渡所の場合では
・所得税が5％
・住民税が5％
・復興特別所得税が2.1％
で算出されます。

長期譲渡と短期譲渡では、税率が異なるため、注意しましょう。

ただし長期譲渡の場合でも、住居として所有していた不動産で10年以上所有していたときには、要件を満たすことで特例が適用され、控除を受けられます。

特例が適用されるためには

不動産売却を行った物件が住居として10年以上保有されていた場合には、10年超所有軽減税率の特例が適用されます。

10年超所有軽減税率の特例の要件は
・住居として保有していた不動産であること
・不動産売却を行った物件に居住していない場合には、居住をやめた日から3年目の12月31日までに不動産売却を行うこと
・不動産売却を行った年の1月1日時点で、10年以上の所有期間があること
・前年または前々年に同じ特例の適用を受けていないこと
・ほかの特別控除が適用されていないこと
・親族間、または内縁間の不動産売却ではないこと
・確定申告を行うこと
です。

基本的に確定申告を行うことで特例が適用されるため、不動産売却を行った翌年の期限内に確定申告を行うことを忘れないようにしましょう。

取得費とは

不動産売却の利益を算出するときには、経費を差し引いて計算します。

不動産売却によって得た金額から、不動産売却にあたって不動産会社に支払った手数料、契約書を交わすために必要になった印紙代や必要な書類にかかった代金、不動産登記の移行や免除にかかった経費を差し引けるということです。

ただし、建物は新築から価値が徐々に下がり、減価償却が起きます。そのため、建物の減価償却費は、取得費から差し引く必要があります。

不動産売却はタイミングが大切

不動産売却を行うときは、不動産を取得してから5年が1つの目安です。1月1日時点で、不動産を取得してから5年を迎えるか迎えないかで、長期譲渡か短期譲渡かが決まり、不動産売却の利益に係る税率が異なるのです。

しかし、不動産売却を行うときには、5年経つかどうかだけに着眼して売却することは好ましくありません。不動産売却には、タイミングが大切なのです。

不動産には売却活動を行いやすい時期や、立地条件によってタイミングが異なる場合もあります。

どのタイミングで不動産売却を行うことが望ましいのかは、不動産会社と相談しながら決めましょう。仲介を依頼する不動産会社は、不動産売却の実績が豊富な会社を選ぶようにしましょう。

まずは査定を依頼する

不動産売却を検討するときは、複数の不動産会社に物件を査定してもらい、物件の価値と相場を知りましょう。実際に査定してもらうと、思っていたより査定額が低い場合もあります。

また、修繕したり、タイミングをずらしたりすることで、査定額が変わることもあります。

査定をしてもらったら、査定額の高い不動産会社を選び、売却活動を依頼しましょう。ただし、単に査定額だけで依頼する不動産会社を決めることは好ましくありません。

不動産会社にも専門分野がある

不動産会社にも、それぞれに得意分野があります。賃貸や新築の販売などを得意としている不動産会社に不動産売却を依頼しても、あまりうまくいかないでしょう。そのため、査定額を基準にしながら、不動産売却を得意としている不動産会社に売却活動を依頼しましょう。

売却活動を依頼したら、売却のタイミングや進め方、必要な書類など、さまざまなことを相談しながら進めていくと良いでしょう。

まとめ

今回は、不動産売却の長期譲渡について解説しました。

不動産売却は、売却しようとする不動産を取得してから5年が1つの目安です。不動産を取得してから5年が経っていると長期譲渡、5年が経っていないと短期譲渡となり、不動産売却によって起きた利益にかかる税率が異なります。

ただしこの5年とは、不動産を購入してからの実数ではなく、売却しようとする年の1月1日時点で考えることがポイントです。

しかし、不動産売却はタイミングが大切です。

必ずしも5年を過ぎなければ、不動産売却における損失が大きくなるとは限りません。

まずは不動産会社に査定してもらいましょう。そのうえで、どのように不動産売却をすれば良いかは、信頼できる不動産会社と相談しながら進めていくことをおすすめします。