「不動産の売却を考えているけど、確定申告についてよくわからない…」

「確定申告が不要な場合もあるの？具体的にどんなとき？」

不動産売却を検討中の方の中には、確定申告について悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

 

確定申告が必要か不要かの判断基準が不明確だと、「必要なことに気づかずに確定申告し忘れてしまった…」という状況に陥る可能性もあります。

 

今回は、不動産売却時に確定申告が必要か不要かの判断方法や、確定申告が必要なケースについて詳しく解説します。

不動産売却を考えていて、確定申告についての情報が知りたいという方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

 

確定申告が不要かどうかは譲渡所得で判断する

不動産の売却時に確定申告が不要かどうかは、引き渡しの際に発生する譲渡所得で判断します。

譲渡所得とは、家や土地などの資産を売却したときに得られる利益のことです。

 

確定申告が必要なケース、不要なケースは以下の通りです。

・必要なケース ：譲渡所得が発生したとき、譲渡所得に関する特例を利用するとき

・不要なケース ：譲渡所得が発生しないとき、譲渡所得に関する特例を利用しないとき

 

譲渡所得の計算方法と確定申告が不要なケースについての詳細は、以下で解説します。

 

譲渡所得がなければ確定申告は不要

土地や家を売却した際に確定申告が不要なケースは、「譲渡所得が発生しないとき」と「譲渡所得に関する特例を利用しないとき」です。

 

譲渡所得が発生しないということは、売却時に損失が出ているということです。

そのため、確定申告は必要ありません。

購入時の価格よりも低い価格で土地や不動産を売却した場合など、利益が出ていない状況であれば、原則として確定申告は不要となります。

 

譲渡所得の計算方法

次に、譲渡所得の計算方法について解説します。

 

以下の計算式を参考に、譲渡所得があるかどうか判断しましょう。

譲渡所得がゼロかマイナスであれば「譲渡所得なし」、プラスであれば「譲渡所得あり」となります。

 

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得＝売却価格－（譲渡費用＋取得費）

 

売却価格：不動産を売却して受け取った代金

譲渡費用：不動産を売却するためにかかった費用

取得費：売却した不動産を、購入・取得時にかかった費用

 

譲渡費用について詳しく知りたい方は、国税庁 No.3255 譲渡費用となるものをご確認ください。

取得費について詳しく知りたい方は、国税庁 No.3252 取得費となるものをご確認ください。

 

確定申告が必要な3つのケース

確定申告が必要なケースは、以下の通りです。

・譲渡所得がある

・3,000万円特別控除を申請する

・譲渡所得はないが特例を利用する

 

譲渡所得が発生するか特例を利用する場合は、確定申告が必要です。

また、譲渡所得がなくても特例を利用して節税になる場合もあります。

 

確定申告は、原則毎年2月16日から3月15日に行わなければなりません。

以下の3つのケースに該当し確定申告が必要になったときに慌てないためにも、余裕を持って対応できるようにしておきましょう。

 

譲渡所得がある

譲渡所得がある場合は、原則として確定申告が必要です。

 

譲渡所得があるということは、不動産売却で利益が発生しているため、譲渡所得税を納税する義務があります。

譲渡所得の算出は、前項でも説明した通り、以下の計算式を活用してください。

 

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得＝売却価格－（譲渡費用＋取得費）

譲渡所得がプラスになる場合は、確定申告の手続きをしましょう。

 

このとき気をつけたいのが、譲渡所得が発生するのは売買契約の発生時ではなく、引き渡し時ということです。

ただし例外として、農地法の許可・届出をしないと所有権の移転ができない農地などは、売買契約の成立時を基準として、翌年の確定申告で譲渡所得を申告できます。

 

3,000万円特別控除を申請する

3,000万円特別控除を申請し、所得税の課税がなくなる場合でも、確定申告は必要になります。

 

3,000万円特別控除とは、マイホーム（家を取り壊した土地、居住している家やマンション）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。

確定申告にて、「所得の金額と特例の適用条件を満たしていること」を申告する必要があります。

 

参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

 

譲渡所得はないが特例を利用する

譲渡所得を計算してマイナスになった場合でも、以下のケースに該当すれば、確定申告で節税できる可能性があります。

 

・マイホームを売却した際に、住宅ローンの残高よりも価格が低かった

・マイホームを売却したあとに、新居購入のために住宅ローンを借り入れた

 

上記の内容に当てはまると、「損益通算」や「繰越控除」の特例を利用できる可能性があります。

 

損益通算：本業の所得（給与所得や事業所得）から不動産の譲渡損失の金額を差し引くこと

繰越控除：譲渡損失の金額が本業の所得を上回った場合、残った金額を翌年に繰り越すこと

 

譲渡所得がないため、確定申告は義務ではありませんが、節税をしたい方は特例の適用条件について確認するのがおすすめです。

 

参考①国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

参考②国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

 

まとめ

不動産売却の際に、確定申告が必要か不要かについて解説しました。

 

譲渡所得がない場合は、基本的に確定申告は不要です。

ただし、特例を利用して譲渡損失を損益通算するなら、確定申告が必要となるため注意しましょう。

 

譲渡所得がある場合は、原則として確定申告が必要となります。

また、3,000万円特別控除を申請する場合や、譲渡所得はないが特例を利用する場合も同様に確定申告が必要です。

譲渡所得の計算式についても、参考にしながら確認してみてください。

 

不動産の売却を検討中の方は、不動産会社に相談するのもおすすめです。

売却に関するノウハウを持っているため、有益なアドバイスをもらえます。

不動産売却について悩んだり迷ったりしたときは、ぜひ信頼できる不動産会社に相談しましょう。