不動産売却の理由

不動産売却の理由にはさまざまなものがあります。離婚もその1つではないでしょうか。
離婚による不動産売却だと、ネガティブな理由に捉えられ、不動産売却がうまくいかないのではないかと不安になる人もいるでしょう。

また離婚を理由に不動産売却するときには
・不動産売却によって得たお金はどのように分けるか
・不動産売却を行うのは夫婦どちらか
・住宅ローンが残っている場合にはどうするか
・不動産売却をするのは離婚前か、離婚後か
などの疑問が起きやすいものです。

そこで今回は、これらの疑問をわかりやすく解説します。

不動産売却したお金は

離婚を理由に不動産売却をするとき、不動産売却をしたことによって生じたお金をどのように分けるのかが問題になりやすいです。
不動産売却によって得たお金は、基本的に財産分与の対象となります。

財産分与は、婚姻中の夫婦が協力して作った財産を離婚などのときにはそれぞれで分けることをいいます。土地や家など不動産も財産分与の対象になるため、不動産売却によって得たお金をどのように分けるかを決めなければなりません。

不動産売却によって得たお金は、不動産売却に必要になったお金を差し引き、夫婦で2分の1にするのが基本的な考え方です。ただし、2人が合意した場合にはこの限りではなく、どちらかだけが得ることや配分を変えることもできます。

注意したいこと

不動産売却によって得たお金を財産分与するときには注意したいこともあります。

不動産売却した不動産が、婚姻前に親から贈与されたものや、どちらかだけの負担によって購入したものについては、夫婦で協力して作った財産ではないため、財産分与の対象にならないのです。

また離婚時に相手に対して慰謝料を請求するときには、財産分与の金額は慰謝料に含まれません。そのため、不動産売却によって得たお金とは別に慰謝料を請求できます。

不動産売却するのは

不動産売却ができるのは、基本的に不動産の名義人のみです。名義人とは、不動産を得たときに、不動産売買契約書に署名捺印した人を指します。

夫婦が共同で購入した場合には、契約書に2人の名前があります。
離婚を理由に不動産売却を行う場合でも、名義人以外の人が名義人の同意なしに不動産売却を行うことはできません。

そのため、不動産売却をしたいときには、名義人の合意を得る必要があります。婚姻中の夫婦であっても、相手に無断で不動産売却を行うことはできないのです。

ただし、夫婦共同名義になっている場合で、片方から売却の合意が得られない場合には、自分の持ち分のみを売却できます。

住宅ローンは

不動産売却で得るお金が財産分与の対象になるかは、売却方法やローンの状況によっても異なります。
住宅ローンを利用していない場合、住宅ローンの残金がないときには、不動産会社の仲介によって不動産売却ができます。

しかし、住宅ローンの残金がある場合には、不動産売却をして完済できるかを判断しなければなりません。不動産売却によって得たお金をローンの返済にあてたとしても完済できない場合には、残金を用意するか、離婚後もローンを支払う必要があります。

ローンが払えない場合には

ローンを支払うことができず、不動産売却しなければならないときには、任意売却することになります。
任意売却は、売却価格が住宅ローンの残金を下回る状態でも売却できます。

ただし任意売却をするときは、ローンの貸し付けを受けている金融機関などに了承を得なければなりません。また、ローンを支払えないことが条件であるため、支払いの遅滞や延滞があることが条件です。

しかし、遅滞や滞納がある場合には、任意売却の期間が限定されるため注意しましょう。

不動産売却のタイミング

不動産売却はタイミングが大切です。
では、離婚が理由の場合では、不動産売却は離婚前と離婚後のどちらが良いのでしょうか。

不動産売却は、離婚前でも行えます。ただし、不動産売却によって得たお金の財産分与する場合には、離婚が成立し戸籍を分けなければできません。

婚姻中に不動産などの財産を贈与する場合には、贈与税や不動産取得税など、課税される税金の名目が離婚後とは異なるため、注意が必要です。

また、不動産売却のタイミングは離婚前後に関係なく、相場や周辺の物件の状況などを考慮して行うことも大切です。

建築直後の場合には

建築直後に不動産売却をするときは、不動産を取得するのにかかったお金より、不動産売却額のほうが低くなり、オーバーローンになることが多いです。不動産売却額には、不動産の価値に加えて、不動産会社の利益が含まれているためです。

建築直後で不動産売却が決まったときは、可能であれば未入居のまま、売却活動を行いましょう。
誰かが住むと、物件は中古となり、不動産の価値が下がるためです。

不動産の価値を知ることが大切

不動産売却では、不動産売却をしたらいくらになるかをあらかじめ調べておくことが大切です。

不動産の価値は、不動産会社に依頼して査定してもらうとわかります。一社だけではなく、複数社に査定を依頼すると、相場も把握できます。

不動産の価値は、立地や周辺の環境に加えて、建物の築年数、設備、リフォームやメンテナンスを行ったかなどによって、異なります。不動産の価値は、基本的に新築以降、基本的に下がり続けると考えましょう。

実績のある不動産会社を選ぶことがポイント

不動産会社にも得意分野があります。

不動産売却を依頼するときは、不動産売買を専門とする不動産会社に依頼して、どのように売却活動を進めれば良いのか、相談しましょう。

家づくりや賃貸物件の管理を専門としている不動産会社もあれば、不動産売買に長けている不動産会社もあります。不動産売却に実績がある不動産会社を選ぶようにしましょう。

特に離婚を理由に不動産売却を行うときは、売却理由をネガティブに捉えられやすいので、それぞれが新しい人生を歩み始めるきっかけとなるように、不動産売却を進めることがポイントです。

まとめ

今回は、離婚を理由に不動産売却を行うときのポイントについて紹介しました。

離婚を理由に不動産売却を行うときは、財産分与や不動産の名義人、ローンの返済状況、売却のタイミングなどがポイントです。
まずは、不動産の査定を依頼し、信頼できる不動産会社に不動産売却を依頼するようにしましょう。